Pionierprojekt Clarenbachplatz 1

Wo andere aufgeben oder angesichts schwieriger Rahmenbedingungen gar nicht erst anfangen, entwickelt die Friedrich Wassermann Projektentwicklung Lösungen. Ein eindrucksvolles Beispiel ist das Projekt Clarenbachplatz 1, ein bislang europaweit einmaliges, innovatives Bauprojekt.

Die Herausforderung: Ein Grundstück, im Herzen des Kölner Stadtteils Braunsfeld gelegen, das aber lange Jahre als „unbebaubar“ galt und an dem andere Projektentwickler schon gescheitert waren. Denn das Grundstück ist äußerst ungünstig geschnitten: 650 Meter lang, aber im vorderen Bereich nur 40 Meter breit und im hinteren sogar nur vier Meter. Und als höchster Schwierigkeitsgrad: eine aktive Güterbahntrasse mit Gefahrguttransporten, die in voller Länge über das Grundstück verläuft.

Erste Planungsideen: Gemeinsam mit mehreren Architekturbüros entwickelte die Friedrich Wassermann Projektentwicklung mehrere unterschiedliche Planungsideen: von der Bebauung neben der Gleistrasse, der Gleisüberbauung mit Stelzenhäusern bis hin zu Kraghäusern. Nach einem ersten Gang in die Öffentlichkeit gab es spürbaren Gegenwind insbesondere aus der unmittelbaren Nachbarschaft. „Zu monumental, zu hoch, zu wenig Grün“ lautete die Kritik. Zudem wollten die Bürger des Stadtteils in den Planungsprozess für dieses zentrale Grundstück in ihrem Viertel einbezogen werden.

Die Lösung: Die Gleistrasse wurde nach den Plänen von md3+ Architekten, Matthias Dittmann auf einer Länge von 160 Metern aufwendig und unter höchsten Sicherheitsanforderungen eingehaust und mit 67 Wohnungen überbaut. Technisch innovativ, städtebaulich attraktiv, wirtschaftlich tragfähig und nach intensiver Bürgerbeteiligung im Einvernehmen mit zunächst kritischen Nachbarn. Der Weg zu dieser Lösung gestaltete sich jedoch als langwierig und äußerst komplex.

In einer offenen Bürgerwerkstatt diskutierten betroffene Bürger mit dem Stadtplanungsamt der Stadt Köln und der Friedrich Wassermann Projektentwicklung verschiedene Bebauungskonzepte. Das aus der Bürgerwerkstatt heraus von md3+ Architekten, Matthias Dittmann gemeinsam mit der Friedrich Wassermann Projektentwicklung konzipierte Planungskonzept zur Überbauung der Bahngleise überzeugte schließlich, weil es neben der Architektur mit Wohn- und Gewerbeflächen auch einen öffentlichen Raum qualitätsvoll gestaltet, einen urbanen Platz schafft und das Neubauprojekt städtebaulich in die vorhandene Nachbarbebauung einbindet. Darüber hinaus wurde ein denkmalgeschütztes Bahnwärterhäuschen in das Neubauprojekt integriert, was die Akzeptanz des Projektes weiter steigerte.

Bei einer Wohn-Überbauung von aktiven Gleisanlagen, die noch dazu von Gefahrguttransporten genutzt werden, sind Schutz und Sicherheit der künftigen Nutzer oberstes Gebot. Deshalb hat die Friedrich Wassermann Projektentwicklung im Rahmen des Bebauungsplan- und Genehmigungsverfahrens eine nachweislich funktionierende, technisch höchst anspruchsvolle und innovative Lösung entwickelt, die umfassende Schutzmaßnahmen für die künftigen Nutzer des Gebäudeensembles und der Anwohner sicherstellt. Hierfür musste umfassende Entwicklungsarbeit geleistet werden, denn Erfahrungswerte oder vergleichbare Projekte gab und gibt es nicht. Erforderlich waren vor allem ein umfassendes Brandschutzkonzept nach den Richtlinien für Eisenbahntunnel sowie eine besondere Gebäudestatik mit extremen Vorkehrungen zum Anprallschutz. Um Erschütterungsimmissionen (Schwingungen) aus den Gleisanlagen in das Gebäude zu minimieren, wurde das Schottergleis in eine erschütterungsarme, feste Fahrbahn umgebaut, indem die Gleise mit einer 50 Zentimeter dicken Betonschicht und mit Gummipolstern unterfüttert wurden.

Gutachten in der Übersicht

• Luftschallemissionsgutachten, iMA cologne
• Schwingungsgutachten, ADU cologne & I.B.U. GmbH
• Luftschadstoffe, iMA cologne
• Durchlüftungsgutachten, iMA cologne
• EBA Prüfung Statik Anpralllasten, Statikbüro Stracke & EBA-Prüfing. A. Pirlet
• Analyse der Gefährdung der öffentlichen und privaten Sicherheit, Granitzka
• EBA Brandschutzgutachten Fluchtwege im Bahngleis, BFT Cognos
• Standsicherheit im Brandfall für das Bauwerk, BFT Cognos
• Verschattungssimulation, iMA cologne
• Artenschutzgutachten, M&P Geonova
• Verkehrsgutachten, VIA

„Mit dem Projekt Clarenbachplatz sind auf der Konversionsfläche des ehemaligen Braunsfelder Güterbahnhofs vier Wohnhäuser mit 67 Wohnungen über aktiven Bahngleisen in Verbindung mit nicht störendem Gewerbe entstanden. In einem ganzheitlichen städtebaulichen Ansatz schaffen sie ein verträgliches und sozial-kommunikatives Miteinander mit der direkten Nachbarschaft Kirche, Kindergarten und Altenpflegheimen und bilden auf diese Weise einen identitätsstiftenden urbanen Ort. Die eigenständige architektonische Gestaltung der Neubauten schlägt eine Brücke zum 50er-Jahre-Stil des Clarenbach-Ensembles. Damit wird dem Gedanken der Fortschreibung der europäischen Stadtbaugeschichte ebenso sichtbarer Ausdruck verliehen wie dem Ziel einer maßstabsbildenden Stadtreparatur auf dem Gelände eines ehemals ungestalten Ortes.“

www.md3plus.de

• Entwicklung erster Planungsideen in Kooperation mit mehreren Architekturbüros
• Durchführung einer Bürgerwerkstatt in vier Runden
• Initiierung, Begleitung und Bewertung einer Vielzahl von Fachgutachten, insbesondere zum Brand- und Aufprallschutz sowie zum Schall- und Vibrationsschutz
• Begleitung des Bebauungsplanverfahrens
• Projektsteuerung

In der Ausführung handelt es sich um ein Gemeinschaftsprojekt der Friedrich Wassermann Projektentwicklung GmbH und der WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH. Beide Unternehmen waren zu gleichen Teilen an der Realisierung des Projektes beteiligt.

Den Bebauungsplan hatte zunächst der Partner Wassermann 2012 initiiert und bis zum Satzungsbeschluss 2015 alleine begleitet. Kooperativ eingebunden in das Planungsverfahren wurden im Rahmen der Bürgerwerkstatt die Anlieger und die benachbarte Kirchengemeinde. So wurde das Kirchengebäude als Baustein in die Konzeption eines neuen Stadtplatzes einbezogen, so dass neben den Wohnungen ein urbaner „Veedels“-Platz mit Kirchenvorplatz und Wochenmarkt entstehen konnte.

Mit dem Vorliegen des Planungsrechts stieg dann der Partner WvM in das Projekt ein. Ab diesem Zeitpunkt verantworteten die beiden Partner das Projekt gemeinsam und begleiteten die Bau- und Plangenehmigung für die Überbauung der Gleisanlage durch die Bezirksregierung und das Eisenbahnamt. Die bauliche Realisierung erfolgte durch die Friedrich Wassermann Bauunternehmung und die Vermarktung durch WvM Immobilien.